Dachsanierung
Was eine Dachsanierung wirklich kostet
Die einzelnen Positionen, die drei Zahlen, an denen sich Angebote unterscheiden, und der Teil der Summe, den vor dem Aufmaß niemand kennt.
Kosten
Gehört zu Dach sanieren lassen.
Der Quadratmeterpreis, den man überall liest, meint fast immer nur eines: das Eindecken. Das ist die größte Position, aber es ist ungefähr die Hälfte der Rechnung. Daneben stehen Gerüst, Dachfanggerüst, Abbruch, Entsorgung, Unterdeckbahn, First, Anschlussbleche, Rinne und Schneefanggitter. In der Tabelle unten stehen sie einzeln, damit Sie sehen, welche davon bei Ihnen anfällt und welche nicht.
Drei Zahlen erklären fast jeden Unterschied zwischen zwei Angeboten für dasselbe Dach. Erstens die Materialklasse der Ziegel, die den Quadratmeterpreis von 120 auf 260 Euro netto verschiebt. Zweitens die Zahl der Sparren, die getauscht werden. Drittens, ob die Dämmung enthalten ist, und wenn ja, in welcher Bauart. Wer diese drei Zahlen nicht kennt, vergleicht keine Preise, sondern Vermutungen.
Die dritte Zahl ist die unangenehme. Vor dem Öffnen des Dachs kann niemand sagen, wie viel Holz zu ersetzen ist. Betriebe gehen damit unterschiedlich um: Manche kalkulieren einen Puffer ein, den Sie im Angebot nicht sehen, manche nennen einen niedrigen Preis und schreiben später einen Nachtrag. Wir machen daraus eine eigene Position mit offener Menge und eine offene Frage in der Akte, sodass alle Betriebe auf denselben Vorbehalt bieten.
Die Positionen
Dieselben Spannen, mit denen der Agent Ihre Akte rechnet. Keine zweite Zahlenwelt fürs Schaufenster.
Was eine Dachsanierung kostet
Die Positionen, die bei einem Satteldach mit rund 140 Quadratmetern Dachfläche anfallen, mit den Spannen aus unserer Wissensschicht. Alle Beträge brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer und vor Abzug der Förderung. Die als zusätzlich gekennzeichneten Zeilen fallen nur bei einem Teil der Vorhaben an, die Dämmvarianten schließen einander aus.
| Position | Spanne brutto |
|---|---|
| Fassadengerüst stellen, vier Wochen Standzeit, An- und AbfahrtRund 180 Quadratmeter Gerüstfläche für ein Einfamilienhaus, Lastklasse 3 bis 10 Meter Traufhöhe, Auf- und Abbau, Materialtransport. | 1.499 € – 3.403 € |
| Dachfanggerüst an der TraufeAbsturzsicherung über 26 Meter Traufkante. Ab drei Metern Absturzhöhe vorgeschrieben, also bei praktisch jedem Wohnhaus. | 248 € – 495 € |
| Alte Eindeckung und Lattung abnehmenZiegel und Lattung herunter, Abwurf über das Gerüst. Ohne Entsorgungsgebühr, die steht in der Zeile darunter. | 2.999 € – 6.997 € |
| Container stellen und die alte Eindeckung abfahrenContainer 7 m³, Bereitstellung und Abholung, manuelles Verladen. Ein einziger Fremdstoff macht aus sortenreinem Bauschutt Mischabfall und verteuert die Abfuhr. | 607 € – 1.737 € |
| Sparren freilegen, Tragwerk aufnehmen und Befund schriftlich festhaltenDie Position, die den Rest der Kalkulation erst möglich macht. Ergebnis ist ein Befund je Bauteil, kein Gefühl. | 1.499 € – 3.998 € |
| Schadhafte Sparren ausbauen und im gleichen Querschnitt ersetzen, je SparrenNadelschnittholz C24, Sparren bis 6 Meter. Wie viele es sind, ist vor dem Öffnen des Dachs nicht bestimmbar. Die Gesamtrechnung unten geht sichtbar von vier aus. | 500 € – 1.166 € |
| Unterdeckbahn diffusionsoffen verlegenZweite wasserführende Ebene unter der Deckung, Nähte verklebt. | 2.499 € – 5.331 € |
| Steildach neu eindecken, inklusive Konter- und TraglattungDie größte Einzelposition. Die Spanne bildet den Materialsprung vom Betondachstein zum Tonziegel ab, Gerüst ist nicht enthalten. | 19.992 € – 43.316 € |
| First und Grat trocken verlegen, inklusive FirstbandRund 12 Meter First. Bei Walm- und Mansarddächern deutlich mehr. | 500 € – 1.000 € |
| Anschluss- und Kehlbleche an Kamin, Gaube und WandanschlüssenRund 18 Meter. Die häufigste undichte Stelle am Dach und die Position, die in Laienanfragen fast immer fehlt. | 964 € – 2.035 € |
| Dachrinne und Fallrohr erneuern, TitanzinkRund 26 Meter halbrunde Rinne mit Fallrohren. | 1.176 € – 2.321 € |
| Schneefanggitter montierenRund 26 Meter. In schneereichen Lagen und über Gehwegen kommunal oft vorgeschrieben, danach fragt niemand freiwillig. | 866 € – 1.918 € |
| Zwischensparrendämmung mit Dampfbremse einbauennur wenn nötigDämmung zwischen den Sparren plus luftdichte Bahn nach innen. Die günstigere der beiden Dämmvarianten, aber nur zusammen mit der Zeile darunter zu haben, wenn die Sparren zu niedrig sind. | 6.664 € – 14.994 € |
| Sparren aufdoppeln, damit die Dämmstärke erreicht wirdnur wenn nötigAltbausparren sind meist 12 bis 16 Zentimeter hoch. Für den geforderten Dämmwert fehlen damit rund 8 Zentimeter. Menge aus der Dachfläche abgeleitet, bei üblichem Sparrenabstand von 70 Zentimetern. | 9.796 € – 22.158 € |
| Aufsparrendämmung von außen aufbringen, statt der Zwischensparrenvariantenur wenn nötigAlternative zu den beiden Zeilen darüber, nicht zusätzlich. Teurer, dafür ohne Wärmebrücken an den Sparren und ohne Eingriff in den bewohnten Innenraum. Traufe und Ortgang wachsen um die Dämmstärke und müssen angepasst werden. | 19.992 € – 44.149 € |
| Dachflächenfenster einbauen, inklusive Eindeckrahmen und Innenfutter, je Stücknur wenn nötigMittlere Größe, Arbeit und Material. Innenputz und Anstrich sind nicht enthalten. | 1.012 € – 2.618 € |
| Gaube aufnehmen und den Anschluss an das Tragwerk erneuern, je Gaubenur wenn nötigVon der Schleppgaube bis zur Satteldachgaube. Gaubenwangen und der Anschluss ans Hauptdach sind die klassische Schadstelle. | 1.428 € – 5.712 € |
| Statische Ertüchtigung nach Vorgabe des Tragwerksplanersnur wenn nötigNur nötig, wenn in tragende Teile eingegriffen wird oder die neue Deckung schwerer ist als die alte. Das Honorar des Tragwerksplaners selbst ist nicht enthalten. | 2.142 € – 10.115 € |
| Typischer FallSatteldach mit rund 140 Quadratmetern Fläche, 26 Meter Traufkante, Gerüst rund 180 Quadratmeter mit vier Wochen Standzeit. Alte Deckung herunter und entsorgt, Tragwerk aufgenommen, vier Sparren ersetzt, neue Unterdeckbahn, neue Ziegel, Rinne und Schneefanggitter. Ohne Dämmung, ohne Dachfenster, ohne Gaube und vor Abzug der Förderung. | 34.867 € – 77.231 € |
Was den Preis bewegt
- Dachfläche
- Fast jede Position hängt daran. Zwischen 120 und 160 Quadratmetern liegen allein bei der Eindeckung rund 5.700 bis 12.400 Euro brutto.
- Zustand der Sparren
- Rund 500 bis 1.166 Euro brutto je ersetztem Sparren. Die Beispielrechnung setzt vier an. Werden es zwölf, kommen rund 4.000 bis 9.300 Euro dazu, und das erfährt man erst, wenn das Gerüst schon steht.
- Baujahr der alten Deckung
- Bei Faserzement von vor Oktober 1993 ist Asbest zu vermuten. Die Sondersanierung verdoppelt die Abbruchkosten mindestens: statt rund 3.000 bis 7.000 Euro brutto eher 6.000 bis 14.000 Euro, dazu Anzeigepflicht und ein Betrieb mit Sachkunde.
- Dämmung und ihre Bauart
- Zwischen den Sparren rund 6.700 bis 15.000 Euro brutto, von außen auf die Sparren rund 20.000 bis 44.100 Euro. Die günstigere Variante braucht bei Altbausparren fast immer eine Aufdopplung, das sind noch einmal rund 9.800 bis 22.200 Euro.
- Dachform
- Walm- und Mansarddächer haben deutlich mehr Grate und Kehlen. Anschluss- und Kehlbleche kosten rund 54 bis 113 Euro brutto je Meter und gehören damit zu den teuersten laufenden Metern am Dach.
- Standzeit des Gerüsts
- Über die enthaltenen vier Wochen hinaus rund 214 bis 643 Euro brutto je Woche bei 180 Quadratmetern. Ein Dach, das auf Material oder auf trockenes Wetter wartet, zahlt das still weiter.
- Region
- Wir rechnen mit regionalen Faktoren zwischen 0,86 und 1,18. Zwischen Mecklenburg-Vorpommern und München sind das gut 37 Prozent auf dieselbe Leistung.
Was in diesen Zahlen nicht steckt
- Die Förderung. Alle Beträge stehen vor Abzug, und für eine Neueindeckung ohne Dämmung gibt es ohnehin keine.
- Die Asbest-Sondersanierung. Ob sie nötig wird, entscheidet die Erkundung vor Beginn, nicht das Angebot.
- Eine Photovoltaikanlage, obwohl sie in mehreren Bundesländern gerade mit der Dachsanierung zur Pflicht wird. Das ist ein eigenes Vorhaben mit eigenem Kostenrahmen.
- Das Honorar des Tragwerksplaners. Die Ertüchtigung selbst steht in der Tabelle, der Standsicherheitsnachweis ist eine Planungsleistung.
- Der Energieeffizienz-Experte, ohne den es für die Dämmung keinen Zuschuss gibt.
- Die Sondernutzungserlaubnis, wenn das Gerüst auf Gehweg oder Straße reicht: rund 143 bis 571 Euro brutto plus laufende kommunale Gebühr.
- Der Innenausbau unter dem Dach, also Trockenbau, Malerarbeiten und Fußboden im Dachgeschoss.
Warum die Dämmung die Rechnung zweimal verändert
Sie kostet und sie bringt. Zwischen den Sparren zu dämmen liegt bei 140 Quadratmetern bei rund 6.700 bis 15.000 Euro brutto, dazu bei Altbausparren fast immer eine Aufdopplung von rund 9.800 bis 22.200 Euro, weil 12 bis 16 Zentimeter Sparrenhöhe für den geforderten Wert nicht ausreichen. Von außen auf die Sparren zu dämmen kostet rund 20.000 bis 44.100 Euro, lässt dafür den bewohnten Innenraum unangetastet und vermeidet die Wärmebrücken an jedem Sparren.
Zugleich ist die Dämmung die einzige Eintrittskarte in die Förderung. Ohne sie ist an einer Dachsanierung nichts förderfähig, mit ihr zählen Neueindeckung, Lattung, Gerüst, Entsorgung und Dachrinne als Umfeldmaßnahmen mit. Der Zuschuss ist gedeckelt, aber er hängt eben nicht nur an den Dämmkosten.
- Ohne Dämmung: kein Zuschuss, nur die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen mit höchstens 1.200 Euro im Jahr.
- Mit Dämmung: 15 Prozent auf höchstens 30.000 Euro förderfähige Ausgaben, also bis zu 4.500 Euro.
- Mit Dämmung und Sanierungsfahrplan: bis zu 10.500 Euro, weil die Obergrenze auf 60.000 Euro steigt.
Woran Sie ein unvollständiges Angebot erkennen
Vier Positionen fehlen in Angeboten für Dacharbeiten am häufigsten, und alle vier sind keine Extras. Das Dachfanggerüst an der Traufe, weil es formal zum Gerüstbau gehört und deshalb zwischen zwei Gewerken verloren geht. Die Anschluss- und Kehlbleche an Kamin und Gauben, obwohl das die häufigste undichte Stelle am Dach ist. Die Entsorgung der alten Eindeckung samt Container. Und die Notabdeckung für die Zeit, in der das Dach offen steht.
Zusammen sind das bei einem üblichen Einfamilienhaus mehrere tausend Euro, die nach Vertragsschluss als Nachtrag auftauchen. Deshalb führt die Projektakte sie als eigene Positionen, auch wenn ihre Menge noch offen ist. Alle Betriebe bieten dann auf dieselbe Liste, und ein günstigeres Angebot ist entweder wirklich günstiger oder sichtbar kürzer.
Loslegen
Ihre Auswahl geht mit in das Gespräch, damit der Agent nicht bei null anfängt.
Was soll an Ihrem Dach gemacht werden?
Die Antwort verschiebt den Preis um mehr als die Hälfte und entscheidet, ob es überhaupt Förderung gibt. Eine Dämmung zwischen den Sparren kostet bei 140 Quadratmetern rund 6.700 bis 15.000 Euro brutto zusätzlich, von außen auf die Sparren rund 20.000 bis 44.100 Euro. Und: Wer nur neu deckt, bekommt keinen Zuschuss. Wer im selben Zug dämmt, kann die Neueindeckung mit einrechnen.
Sie können oben etwas auswählen, müssen aber nicht. Ohne Auswahl fragt der Agent im Gespräch danach. Kein Formular, keine Postleitzahl, und Kontaktdaten erst, wenn die Akte fertig ist.
Fragen zu diesem Punkt
Die Spannen stammen aus der Wissensschicht dieser Anwendung, mit der auch Ihre Projektakte gerechnet wird. Sie ersetzen kein Angebot.
Grundlage: Wissensschicht Gerüstbau, Zimmerer und Dachdecker, Positionen und Preisspannen (MassivPlan), gesehen am 07.08.2026 · Bedingte Anforderungen an Dachflächen, Anlage 7, Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten (GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung), gesehen am 07.08.2026 · BEG Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Fördersätze, Obergrenzen und Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen und Leistungen, Fassung der Novelle vom 21.07.2026 (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)), gesehen am 07.08.2026 · FAQ Photovoltaikpflicht, Abschnitt grundlegende Dachsanierung, § 23 KlimaG BW und PVPf-VO (Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg), gesehen am 07.08.2026 · Informationsplattform Asbest, Planung und Vorbereitung, Pflichten des Veranlassers nach Gefahrstoffverordnung (Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA)), gesehen am 07.08.2026 · § 35c Einkommensteuergesetz (Bundesministerium der Justiz), gesehen am 07.08.2026 · § 35a Einkommensteuergesetz (Bundesministerium der Justiz), gesehen am 07.08.2026
Diese Seite wurde zuletzt am 07.08.2026 redaktionell geprüft. Beträge brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer.
Zwei Sätze reichen für den Anfang.
Sie müssen nichts vorbereiten und nichts nachschlagen. Der Rest entsteht im Gespräch mit dem Agenten, und Ihre Kontaktdaten fragen wir erst, wenn die Akte fertig ist.