Vor dem ersten Tag
Wer haftet für den Untergrund: die Bedenkenanmeldung
Zwischen Auftrag und Abnahme liegt ein Moment, über den kaum jemand spricht: der Blick des Betriebs auf das, worauf er arbeiten soll. Was er dabei findet und ob er es Ihnen sagt, entscheidet später darüber, wer einen Mangel bezahlt.
Betrifft
Bodenbelagsarbeiten, Fliesenlegerarbeiten, Zimmerer- und Holzbauarbeiten, Erd- und Betonarbeiten, Dachdeckerarbeiten
Ein Handwerksbetrieb schuldet Ihnen ein mangelfreies Werk2. Das gilt auch dann, wenn der Mangel gar nicht aus seiner Arbeit stammt, sondern aus dem, worauf er gearbeitet hat. Deshalb muss er prüfen, was er vorfindet, und Sie warnen, wenn es nicht taugt. Tut er das nicht, haftet er für ein Ergebnis, das er unter diesen Bedingungen gar nicht besser hinbekommen konnte.
Dieser Moment liegt vor dem ersten Arbeitstag und wird deshalb selten verhandelt. Er entscheidet trotzdem mehr als jede spätere Auseinandersetzung, denn nach der Abnahme ist die Frage nur noch, wer beweisen muss. Vorher ist die Frage, ob überhaupt jemand haftet.
Die Pflicht steht in der Norm, Ihr Vertrag aber woanders
Wo diese Pflicht am genauesten beschrieben steht, ist zugleich der Ort, an dem sie für Sie nicht gilt. Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen der VOB Teil C führen sie gewerkeweise aus und benennen für jedes Gewerk, was ein Betrieb zu beanstanden hat; für Bodenbelagarbeiten tut das DIN 18365 in Abschnitt 3.1.14, und welche Punkte dort im Einzelnen stehen, führt die Seite zum Bodenbelag verlegen auf.
Hier liegt der Punkt, an dem viele Ratgeber ungenau werden. Die VOB gilt nicht automatisch. Sie ist ein Regelwerk, das vereinbart werden muss, und in einem Vertrag zwischen einem Betrieb und einem privaten Eigentümer ist sie es meistens nicht. Dort gilt das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Die Pflicht verschwindet dadurch nicht. Sie folgt im BGB-Vertrag aus den Nebenpflichten des Schuldverhältnisses nach § 241 BGB, also aus der Rücksicht auf die Interessen des anderen Teils1. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Befreiungstatbestand, den die VOB für den ordnungsgemäßen Bedenkenhinweis kennt, der Sache nach auch im BGB-Bauvertrag gilt5. Praktisch heißt das: Die Norm beschreibt, was zu prüfen ist, auch wenn sie selbst nicht Vertragsbestandteil ist. Sie ist dann kein Vertragstext, sondern eine Beschreibung dessen, was fachlich anerkannt ist.
Was ein Betrieb ansehen muss, bevor er anfängt
Der zu prüfende Gegenstand ist immer derselbe: alles, worauf oder woran die eigene Leistung aufbaut, samt der Vorleistungen anderer Gewerke. Wie das konkret aussieht, unterscheidet sich stark.
Beim Bodenbelag geht es um Ebenheit, Festigkeit und vor allem um Feuchtigkeit, denn auf einem nicht belegreifen Untergrund darf nicht verlegt werden. Beim Fliesenleger geht es zusätzlich um die Abdichtung im Spritzwasserbereich, die unter den Fliesen liegt und nach dem Verfliesen nicht mehr erreichbar ist. Beim Zimmerer geht es um ein Tragwerk, dessen Zustand sich erst zeigt, wenn die Deckung herunter ist. Bei Erd- und Betonarbeiten geht es um den Baugrund, und ob er trägt, sieht man ihm von oben nicht an.
In jedem dieser Fälle steht dieselbe Logik dahinter. Wer auf einer untauglichen Grundlage arbeitet, liefert eine Leistung, die nicht hält, und der Fehler wird erst Monate später sichtbar. Die Warnung vorher ist deshalb nicht Höflichkeit, sondern der einzige Zeitpunkt, zu dem die Sache noch billig zu klären ist.
Warum der Hinweis schriftlich sein muss
Ein Bedenkenhinweis befreit den Betrieb nur, wenn er ihn im Streitfall auch darlegen und beweisen kann5. Das ist die entscheidende praktische Folge, und sie wirkt in beide Richtungen.
Für den Betrieb heißt sie: mündlich auf der Baustelle gesagt ist so gut wie nicht gesagt. Für Sie heißt sie: Ein Betrieb, der Ihnen vor Beginn schriftlich mitteilt, dass er den Untergrund für ungeeignet hält, tut damit nichts Unfreundliches, sondern das fachlich Gebotene. Der Hinweis muss inhaltlich so klar sein, dass Sie die Tragweite verstehen und entscheiden können, und er muss an Sie gehen, nicht an ein anderes Gewerk.
Danach liegt die Entscheidung bei Ihnen. Bestehen Sie auf der Ausführung, verschiebt sich die Verantwortung. § 645 BGB regelt den verwandten Fall ausdrücklich: Geht das Werk vor der Abnahme wegen eines Mangels des vom Besteller gelieferten Stoffes oder wegen einer von ihm erteilten Anweisung unter, ohne dass den Unternehmer etwas trifft, behält dieser den Anspruch auf einen Teil der Vergütung3.
Wenn die Menge erst beim Öffnen feststeht
Es gibt eine zweite Lage, in der niemand etwas falsch macht und trotzdem eine Zahl fehlt. Manche Mengen sind vor dem Öffnen des Bauteils nicht bekannt, und keine Sorgfalt ändert daran etwas.
Wie viele Sparren eines Dachstuhls schadhaft sind, weiß man nach dem Abdecken. Ob unter einem alten Belag Kleberreste sitzen, die mit herunter müssen, zeigt der erste Quadratmeter. Ob der Baugrund unter einer Garage aufgefüllt ist, sieht man in der offenen Grube.
Für die Hinweispflicht ist das der interessante Fall, denn hier gibt es nichts zu warnen. Der Betrieb kann Ihnen vorher nicht sagen, wie viele Sparren faul sind; er kann Ihnen nur sagen, dass er es nicht sagen kann. Genau diese Auskunft ist die geschuldete, und sie unterscheidet sich von der Bedenkenanmeldung: Dort weiß der Betrieb etwas und teilt es mit, hier weiß er, dass er es nicht wissen kann, und teilt auch das mit.
Was das für Ihre Anfrage heißt
Sie können diesen Moment vorbereiten, und es kostet Sie nichts außer Aufmerksamkeit.
Beschreiben Sie den Bestand so genau, wie Sie ihn kennen, auch wenn er unerfreulich ist. Ein feuchter Fleck, ein Riss, ein Belag, dessen Alter Sie nicht kennen: Das sind genau die Angaben, aus denen eine Prüfung vor Ort eine gezielte wird. Der Bau-Agent fragt in mehreren Vorhaben ausdrücklich danach und fordert an den entscheidenden Stellen ein Foto an, weil ein Bild dort mehr klärt als drei Fragen.
Und wenn ein Betrieb Bedenken anmeldet, lassen Sie sich das schriftlich geben, auch wenn Sie ihm ohnehin folgen wollen. Zwei Sätze in einer E-Mail genügen. Sie halten fest, was der Betrieb gesehen hat und was er daraus schließt, und sie schützen beide Seiten: ihn vor dem Vorwurf, geschwiegen zu haben, und Sie vor der Behauptung, gewarnt worden zu sein.
Häufige Fragen
- Mein Betrieb hat nichts gesagt und jetzt ist der Boden wellig. Wer zahlt?
- Zunächst er. Der Betrieb schuldet ein mangelfreies Werk2, und die unterlassene Warnung befreit ihn nicht. Er könnte sich nur entlasten, wenn er darlegt und beweist, dass er Sie ordnungsgemäß auf die Bedenken hingewiesen hat5. Ohne diesen Nachweis bleibt es bei seiner Verantwortung, auch wenn die eigentliche Ursache im Untergrund lag.
- Wir haben keine VOB vereinbart. Gilt die Pflicht dann überhaupt?
- Ja. Die VOB muss vereinbart werden und ist in Verträgen mit privaten Eigentümern meistens nicht vereinbart. Die Prüf- und Hinweispflicht ergibt sich im BGB-Vertrag aus den Nebenpflichten nach § 241 BGB1, und die Rechtsprechung überträgt den Befreiungstatbestand der VOB der Sache nach auf den BGB-Bauvertrag5. Der Unterschied liegt in der Fundstelle, nicht im Ergebnis.
- Was mache ich, wenn ich den Bedenken nicht folgen will?
- Sie dürfen das. Bestehen Sie nach einem ordnungsgemäßen Hinweis auf der Ausführung, tragen Sie das Risiko dieser Entscheidung, und der Betrieb ist insoweit entlastet. Lassen Sie sich dann genau erklären, welche Folge er erwartet, und halten Sie beides fest. Eine dritte Möglichkeit ist oft die bessere: die Ursache beheben lassen, bevor die eigentliche Leistung beginnt.
- Kann ich einen offenen Punkt in der Akte nicht einfach mit einer Schätzung schließen?
- Sie können, und wir raten davon ab. Eine geschätzte Menge sieht aus wie eine bekannte und verhält sich nicht so. Sobald ein Betrieb sie ernst nimmt, bietet er auf eine Zahl, die niemand geprüft hat, und die Abweichung zeigt sich auf der Schlussrechnung. Ein ausgewiesener offener Punkt kostet Sie in der Anfrage einen Satz Erklärung und erspart Ihnen die Diskussion danach.
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Quellen
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