Zustimmung und Anspruch
Wer außer Ihnen mitredet: Miteigentümer, Vermieter, Nachbar
Ob Sie ein Bauteil überhaupt anfassen dürfen, hängt bei einer Eigentumswohnung und bei einer Mietwohnung nicht von Ihnen ab, und bei einem freistehenden Haus nicht immer vom Bauamt. Drei Personengruppen und die Vorschriften, aus denen ihr Mitspracherecht folgt.
Betrifft
Sanitär- und Heizungsarbeiten, Elektroinstallation, Fenster- und Türarbeiten, Wärmepumpe
Bei einem Vorhaben in den eigenen vier Wänden setzen die meisten voraus, dass sie allein entscheiden. Das stimmt für einen Teil der Bauteile und für einen anderen nicht, und die Trennlinie verläuft nicht dort, wo man sie vermutet. Sie hängt weder am Preis noch am Aufwand, sondern daran, wem das Bauteil gehört und wen die Folgen erreichen.
Drei Personengruppen können mitreden, und für jede gilt eine eigene Vorschrift: die Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der Vermieter in einer Mietwohnung, und der Nachbar auf dem Grundstück daneben. In zwei dieser drei Fälle haben Sie umgekehrt einen Anspruch, den viele nicht kennen.
In der Eigentumswohnung gehört Ihnen weniger, als Sie denken
Wohnungseigentum trennt zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und die Zuordnung folgt nicht der Wohnungstür. Alles, was zum Bestand des Gebäudes gehört oder seine äußere Gestalt bestimmt, ist gemeinschaftlich, auch wenn es nur von Ihrer Wohnung aus erreichbar ist.
Praktisch trifft das zwei Bauteile, an denen sich Vorhaben regelmäßig aufhalten. Die Steig- und Fallleitungen, die durch mehrere Wohnungen laufen, sind gemeinschaftlich; wer sie im Zuge eines Badumbaus verlegen will, greift in fremdes Eigentum ein. Und die Fenster einer Eigentumswohnung gehören nicht der einzelnen Partei allein, weil sie zugleich die Fassade bilden.
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, sind bauliche Veränderungen. Sie können beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden1. Ohne diesen Beschluss fehlt die Grundlage, und ein bereits ausgeführter Umbau wird dadurch nicht besser.
Für vier Zwecke haben Sie einen Anspruch
Der Beschluss steht nicht durchweg im Belieben der Gemeinschaft. Für bestimmte Zwecke kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, und dazu gehören ausdrücklich der Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, der Einbruchsschutz und der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität1.
Das ist ein Anspruch und keine Bitte. Wer einen Treppenlift im gemeinschaftlichen Treppenhaus braucht oder ein Bad barrierefrei umbauen will und dafür an gemeinschaftliche Leitungen muss, steht damit deutlich besser da als bei einem Vorhaben aus Komfortgründen.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens die Kosten: Wer die Maßnahme verlangt hat, trägt sie in aller Regel allein, und ihm allein gebühren dann auch die Nutzungen2. Zweitens die Grenze nach oben: Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen anderen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden und können auch nicht verlangt werden1.
Zur Miete gilt eine ähnliche Logik mit anderem Vorzeichen
Als Mieterin oder Mieter dürfen Sie die Wohnung nicht ohne Weiteres baulich verändern. Für dieselben Zwecke wie im Wohnungseigentum gibt es aber einen Zustimmungsanspruch: Sie können verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die einer behindertengerechten Nutzung, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen3.
Grenzen hat auch dieser Anspruch, und die Seite zum Treppenlift führt sie für den dortigen Fall im Einzelnen auf3. Für die Planung zählt vor allem eine Folge daraus, die man leicht übersieht: Der Rückbau ist bei einer Mietwohnung von Anfang an Teil des Vorhabens und nicht sein Nachspiel. Wer erst nach dem Umbau darüber spricht, verhandelt über eine Summe, deren Höhe längst feststeht.
Der Nachbar redet nicht mit, aber er kann sich wehren
Zwischen Grundstücken gibt es keinen Zustimmungsvorbehalt für gewöhnliche Vorhaben. Der Nachbar wird nicht gefragt. Er hat trotzdem eine Position, und sie greift nach der Fertigstellung.
Ein Grundstückseigentümer kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen, Gerüchen, Wärme und ähnlichen Einwirkungen von einem anderen Grundstück nicht verbieten, soweit sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt4. Umgekehrt heißt das: Was wesentlich beeinträchtigt, muss er nicht hinnehmen.
Für Bauvorhaben ist das keine Theorie, sondern eine Planungsvorgabe. Eine Wärmepumpe mit Außeneinheit erzeugt dauerhaft Geräusch, und der maßgebliche Wert wird nicht an Ihrer Wand gemessen, sondern am Nachbargrundstück und nachts. Ob der gewählte Aufstellort das einhält, entscheidet sich vor der Montage und nicht danach. Innerhalb eines Gebäudes gilt Vergleichbares für Installationsgeräusche in fremden Wohnungen. Welche Werte im Einzelnen gelten, steht bei den betroffenen Vorhaben, für die Anlagentechnik auf der Seite zur Wärmepumpe und für Leitungen im Gebäude auf der Seite zur Badsanierung.
Die Regeln zur Bebauung unmittelbar an der Grundstücksgrenze sind ein eigenes Kapitel und gehören zum Bauordnungsrecht der Länder. Sie stehen im Artikel Dasselbe Bauwerk, sechzehn Bauordnungen.
Was das für Ihre Anfrage heißt
Sagen Sie früh, in welcher Wohnform Sie leben. Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mietwohnung ist keine Nebenangabe, sondern verändert bei mehreren Vorhaben den Umfang der Arbeiten und die Reihenfolge.
Der Bau-Agent fragt bei den betroffenen Vorhaben danach, weil davon abhängt, welche Bauteile überhaupt zur Disposition stehen. In einer Eigentumswohnung endet ein Badumbau regelmäßig an der Wohnungsgrenze, und ob der Strang dazugehört, ist keine handwerkliche, sondern eine rechtliche Frage. Ist sie offen, bleibt sie in der Projektakte als offener Punkt stehen, damit die Angebote nicht stillschweigend Verschiedenes enthalten.
Und planen Sie die Zustimmung zeitlich ein. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft hängt an der nächsten Versammlung, und diese Wartezeit ist der Terminfaktor, den Eigentümer bei einem Vorhaben dieser Art am häufigsten unterschätzen.
Häufige Fragen
- Meine Eigentümergemeinschaft lehnt den Umbau ab. Ist das das Ende?
- Nicht unbedingt. Handelt es sich um eine angemessene Maßnahme für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für den Einbruchsschutz oder für einen Glasfaseranschluss, können Sie sie verlangen1. Die Gemeinschaft entscheidet dann noch über die Art der Ausführung, nicht mehr über das Ob. Grenze bleibt, dass die Anlage nicht grundlegend umgestaltet und niemand unbillig benachteiligt werden darf1.
- Wer zahlt, wenn ich den Umbau durchsetze?
- In aller Regel Sie. Wer eine bauliche Veränderung verlangt hat, trägt die Kosten und darf die Anlage dafür auch allein nutzen2. Das ist die Kehrseite des Anspruchs und der Grund, warum sich die Frage nach der Ausführung lohnt: Sie bestimmen den Umfang mit, weil Sie ihn bezahlen.
- Ich wohne zur Miete. Darf ich das Bad barrierefrei umbauen lassen?
- Sie haben einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, wenn der Umbau der behindertengerechten Nutzung dient und ihm zumutbar ist3. Rechnen Sie damit, dass er eine angemessene Sicherheit für die Wiederherstellung verlangt3. Klären Sie vorher schriftlich, was am Ende zurückgebaut werden soll, denn dieser Umfang bestimmt die Höhe der Sicherheit mit.
- Muss ich meinen Nachbarn vor dem Bau informieren?
- Rechtlich meistens nicht, praktisch fast immer sinnvoll. Ein Zustimmungsrecht hat er bei gewöhnlichen Vorhaben nicht, wohl aber einen Abwehranspruch, wenn ihn eine wesentliche Beeinträchtigung trifft4. Genau dieser Fall lässt sich am billigsten vor der Ausführung vermeiden, indem der Aufstellort einer geräuschbehafteten Anlage von vornherein danach gewählt wird.
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