Zugang und Grenze
Wenn das Gerüst beim Nachbarn steht: das Hammerschlags- und Leiterrecht
Bei fünf Vorhaben dieser Anwendung steht ein Gerüst, und in geschlossener Bebauung steht es selten vollständig auf dem eigenen Grundstück. Ob der Nachbar das dulden muss, wie lange es dort kostenlos stehen darf und was danach fällig wird, entscheidet ein Gesetz Ihres Bundeslandes.
Betrifft
Gerüstbauarbeiten, Maler- und Lackierarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Fenster- und Türarbeiten, Photovoltaikanlage
In geschlossener Bebauung endet Ihr Grundstück an der Hauswand. Ein Fassadengerüst braucht davor eine Standbreite, ein Dachfanggerüst an der Traufe ragt darüber hinaus, und beides steht dann auf dem Grundstück nebenan. Die Frage, die daraus folgt, ist keine des Bauordnungsrechts und keine der Höflichkeit.
Das Recht, um das es geht, heißt Hammerschlags- und Leiterrecht. Es erlaubt, ein fremdes Grundstück vorübergehend zu betreten und zu benutzen, damit auf dem eigenen gebaut oder instand gesetzt werden kann. Es ist kein Anspruch auf Zustimmung, sondern eine Duldungspflicht des Nachbarn, es setzt vier Bedingungen voraus, und es kostet Sie etwas, sobald es zu lange dauert. Wie lange zu lange ist, beantworten die Bundesländer verschieden, und in drei Ländern gibt es das Recht überhaupt nicht.
Was das Recht verlangt, bevor es greift
In Nordrhein-Westfalen steht es im fünften Abschnitt des Nachbarrechtsgesetzes. Nach § 24 Absatz 1 müssen der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten dulden, dass ihr Grundstück einschließlich der baulichen Anlagen zum Zwecke von Bau- oder Instandsetzungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird1. Bayern beschreibt in Art. 46b Absatz 1 AGBGB dieselbe Lage ausführlicher und nennt die Sache beim Namen: geduldet werden muss, dass auf dem Grundstück Gerüste und Geräte aufgestellt werden oder auf dieses übergreifen und dass die erforderlichen Baustoffe darüber gebracht oder dort niedergelegt werden3.
Vier Bedingungen hängen in Nordrhein-Westfalen daran, und sie müssen zusammen erfüllt sein: Die Arbeiten können anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden, die mit der Duldung verbundenen Nachteile stehen nicht außer Verhältnis zu dem erstrebten Vorteil, es werden ausreichende Vorkehrungen zur Minderung der Nachteile getroffen, und das Vorhaben widerspricht keinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften1.
Die erste ist die, an der es entschieden wird. Sie fragt nicht, ob der Weg über das Nachbargrundstück bequemer wäre, sondern ob es anders zweckmäßig geht. Bei einer Fassade in geschlossener Bebauung geht es anders nicht. Bei einem freistehenden Haus mit ausreichendem Abstand zur Grenze geht es anders sehr wohl, und dann trägt das Recht nicht.
Zwei Pflichten kommen dazu. Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben und darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden1. Und es ist vorher anzuzeigen: in Nordrhein-Westfalen mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten und schriftlich2, in Bayern mit derselben Frist und zusätzlich mit Angabe von Art und Dauer der Arbeiten3. Ein Schaden, der bei der Ausübung entsteht, ist ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen2.
Drei Länder, drei Uhren
Das Gerüst darf stehen. Kostenlos steht es nur eine Weile, und diese Weile ist der Punkt, an dem die Länder am weitesten auseinanderliegen.
In Niedersachsen zahlt, wer ein Grundstück länger als zehn Tage nach § 47 benutzt, eine Nutzungsentschädigung, und zwar für die ganze Zeit der Benutzung; ihre Höhe ist die ortsübliche Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz4. In Bayern beginnt dieselbe Pflicht nach einer Woche, ebenfalls für die gesamte Zeit der Benutzung3. In Nordrhein-Westfalen erst nach einem Monat, und dort nur für die darüber hinausgehende Zeit, fällig nach Ablauf je eines Monats2.
Der Unterschied ist nicht akademisch, weil er zwei Größen gleichzeitig verschiebt. Eine Fassadensanierung mit den vier Wochen Standzeit, die in unseren Gerüstpositionen enthalten sind, löst in Nordrhein-Westfalen nichts aus. Dieselbe Baustelle löst in Bayern nach sieben Tagen eine Entschädigung aus, und dann rückwirkend für alle vier Wochen. Wer die Standzeit unterschätzt, unterschätzt in zwei von drei Ländern zugleich die Bemessungsgrundlage.
Für die übrigen dreizehn Bundesländer nennen wir keine Frist, weil wir sie nicht gelesen haben. Das Übertragen wäre hier besonders folgenreich: Eine Frist, die um drei Wochen danebenliegt, verschiebt keine Genehmigung, sondern die Rechnung, und zwar rückwirkend. Zu Niedersachsen gehört eine Einschränkung: Die Zahl steht in zwei unabhängigen Wiedergaben des Gesetzestextes übereinstimmend, im Landesrecht-Portal selbst haben wir sie nicht aufgerufen.
Wo es das Recht gar nicht gibt
Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern haben kein Nachbarrechtsgesetz. Bayern hat eines nicht dem Namen nach: Sein Nachbarrecht steht im Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch, und das Hammerschlags- und Leiterrecht ist dort als eigener Artikel enthalten3.
Für die drei Länder ohne ein solches Gesetz folgt daraus keine Freiheit, sondern das Gegenteil. Es gibt dort kein gesetzliches Hammerschlags- und Leiterrecht, an dem sich eine Duldungspflicht festmachen ließe. Was bleibt, sind das Bürgerliche Gesetzbuch und das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis, aus dem sich im Einzelfall eine Rücksichtnahme ergeben kann. Was nicht bleibt, sind eine Frist, ein Entschädigungsmaßstab und ein Anspruch, den Sie beziffern könnten.
Das ist die Umkehrung eines Befundes, der bei einem anderen Vorhaben gilt und dort günstig ausfällt. Beim Zaun heißt ein fehlendes Landesgesetz, dass niemand Sie zur Einfriedung zwingen kann; die Einzelheiten stehen unter Zaun setzen, Recht an der Grenze. Beim Gerüst heißt dieselbe Lücke, dass niemand den Nachbarn zur Duldung zwingen kann. Ein Gesetz, das fehlt, wirkt eben nicht immer in dieselbe Richtung.
Die Straße ist ausdrücklich ausgenommen
Ein Satz beendet eine Verwechslung, die auf Baustellen regelmäßig vorkommt. § 24 Absatz 4 NachbG NRW bestimmt, dass Absatz 1 auf die Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung findet1. Niedersachsen sagt es noch deutlicher: Auf die Eigentümer öffentlicher Straßen sind die Absätze nicht anzuwenden, für sie gilt das öffentliche Straßenrecht4.
Das Gerüst auf dem Gehweg ist damit kein Fall des Leiterrechts, sondern eine Sondernutzung, für die die Gemeinde eine Erlaubnis erteilt und eine Gebühr erhebt. Beide Wege bestehen nebeneinander, und ein Reihenhaus braucht regelmäßig beide: die Erlaubnis nach vorn zur Straße und die Duldung nach hinten in den Garten des Nachbarn. Die Gebühr für den öffentlichen Teil führen wir als eigene Position, siehe Fassade dämmen, Kosten. Für den privaten Teil gibt es keine Position, weil dort kein Preis steht, sondern eine Frist.
Was das für Ihre Anfrage heißt
Drei Angaben entscheiden, und alle drei haben Sie, bevor Sie anfragen: in welchem Bundesland Sie bauen, ob zwischen Ihrer Wand und der Grenze ein Gerüst Platz findet, und wie viele Wochen es voraussichtlich stehen soll.
Die dritte fehlt am häufigsten. Die Standzeit ist in unserer Wissensschicht eine eigene Größe und keine Zugabe: Sie wird je Woche gerechnet, und die im Angebot enthaltene Zeit steht als Menge dabei. Wer die Anzeige an den Nachbarn einen Monat vor Beginn schreiben und dabei die Dauer angeben soll, braucht diese Zahl ohnehin. In der Projektakte steht sie deshalb als Position und nicht als Nebensatz.
Was der Bau-Agent nicht kann, ist die Duldung für Sie herstellen. Er nimmt auf, dass das Gerüst über die Grenze reicht, und lässt den Punkt offen stehen, bis Sie mit dem Nachbarn gesprochen haben. Dieses Gespräch ist die billigste Maßnahme des Vorhabens: Ein Gerüst, das nicht stehen darf, wird durch ein zweites Angebot nicht billiger, sondern durch eine Hubarbeitsbühne teurer.
Häufige Fragen
- Muss ich den Nachbarn fragen oder nur informieren?
- Informieren, und zwar rechtzeitig und schriftlich. Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist kein Anspruch auf Zustimmung, sondern eine Duldungspflicht: Sie zeigen die Absicht an, in Nordrhein-Westfalen mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten2, in Bayern mit derselben Frist und zusätzlich mit Art und Dauer der Arbeiten3. Der Nachbar kann bestreiten, dass die Voraussetzungen vorliegen, und darüber entscheidet dann ein Gericht. Zustimmen muss er nicht, damit Sie das Recht haben.
- Der Nachbar sagt nein. Was dann?
- Prüfen Sie zuerst die erste Voraussetzung, denn an ihr hängt alles Weitere: Lassen sich die Arbeiten anders zweckmäßig oder ohne unverhältnismäßig hohe Kosten ausführen1? Wenn ja, haben Sie kein Recht, sondern eine Bitte, und die Alternative ist eine andere Zugangstechnik. Wenn nein, ist die Duldung durchsetzbar, dauert aber und gehört in den Terminplan. In den drei Ländern ohne Nachbarrechtsgesetz steht Ihnen dieser Weg nicht offen; dort bleibt die Verhandlung.
- Was wird fällig, wenn das Gerüst länger steht?
- Der Maßstab ist in allen drei geprüften Ländern gleich beschrieben: die ortsübliche Miete für einen vergleichbaren gewerblichen Lagerplatz234. Verschieden ist, ab wann sie läuft und worauf sie sich bezieht. In Niedersachsen nach zehn Tagen für die ganze Zeit, in Bayern nach einer Woche für die gesamte Zeit, in Nordrhein-Westfalen nach einem Monat und nur für die Zeit darüber hinaus.
- Gilt das auch für eine Solaranlage auf dem Dach?
- Für die Arbeiten daran ja, soweit sie ein Gerüst oder eine Absturzsicherung an der Traufe verlangen und diese nur vom Nachbargrundstück aus zu stellen ist. Das Recht knüpft an Bau- und Instandsetzungsarbeiten an einer baulichen Anlage an13 und nicht an die Art des Vorhabens. Der Unterschied liegt in der Dauer: Eine Modulmontage ist in Tagen erledigt, eine Fassadendämmung braucht Wochen, und genau diese Dauer entscheidet über die Entschädigung.
Dazu passt
Das Vorhaben, auf das dieser Artikel zuläuft. Dort stehen Kostenspannen mit Herkunft, hier stehen sie nicht.
Fassade dämmen und sanieren lassen
Drei Verfahren, zwischen denen der Faktor sieben liegt, und die Entscheidung hängt am Aufbau Ihrer Wand. Beschreiben Sie, was Sie sehen, und Sie bekommen eine Liste der Arbeiten, auf die mehrere Betriebe dasselbe bieten.
Fassade: die einzelnen Posten und was Angebote unterscheidet
Weiterlesen
Was den Preis bewegt: 151 Treiber, und die meisten stecken schon im Haus
Jede Vorhaben-Seite nennt vier bis sieben Dinge, die ihren Preis bewegen, mit Größenordnung. Zählt man alle 151 aus, ist der größte Block nicht das, was Sie aussuchen, sondern das, was Ihr Haus schon hat: Baujahr, Zählerschrank, Untergrund, Zufahrt. Vier Fragen, die vor der Anfrage beantwortet sein sollten, weil sie hinterher als Nachtrag kommen.
5 Min. Lesezeit
Was wir nicht fragen: 49 Angaben, die den Preis nicht bewegen
Neben den 163 Angaben, die unser Agent abfragt, führt jedes Gewerk eine zweite Liste: was er nicht fragen soll, weil es den Preis nicht bewegt. 49 Einträge, und zwei Drittel davon sind dasselbe Ding in anderer Gestalt: die Farbe und der Hersteller. Was ein Betrieb wirklich braucht, ist die Klasse, und die Klasse ist fast immer eine Entscheidung, die Sie noch gar nicht getroffen haben müssen.
5 Min. Lesezeit
Wer auf wen wartet: das Netz hinter dem Bauablauf
Der Bauablauf in der Projektakte ist keine Liste, sondern ein Netz: Jedes der sechzehn Gewerke trägt eine Nummer und nennt, worauf es wartet. Nebeneinandergelegt zeigen die sechzehn Einträge zwei Gewerke, an denen je fünf andere hängen, zwei, an denen gar nichts hängt, und eine Stelle, an der Nummer und Abhängigkeit sich vier Wochen lang widersprachen.
6 Min. Lesezeit
Quellen
Der nächste Schritt ist eine Beschreibung, kein Formular.
Sie schreiben in eigenen Worten, was ansteht. Daraus entsteht eine Liste, auf die mehrere Betriebe Position für Position bieten. Kontaktdaten fragen wir erst, wenn die Akte fertig ist.