Malerarbeiten
Wohnung streichen lassen
Das Vorhaben mit dem höchsten Arbeitsanteil und den wenigsten Beteiligten: ein Betrieb, acht Positionen, keine Genehmigung. Was es je Quadratmeter kostet, was vor dem ersten Anstrich passiert, und wer im Mietverhältnis eigentlich zahlt.
Was ist heute an den Wänden?
Der Untergrund entscheidet über den Vorbereitungsaufwand, und der ist bei einem Anstrich der größere Teil der Arbeit. Zwischen einer glatten Wand, über die zweimal gerollt wird, und einer Wand, von der erst Tapete herunter muss, liegen bei 60 Quadratmetern rund 300 bis 780 Euro netto, bevor der erste Tropfen Farbe fällt.
Sie können oben etwas auswählen, müssen aber nicht. Ohne Auswahl fragt der Agent im Gespräch danach. Kein Formular, keine Postleitzahl, und Kontaktdaten erst, wenn die Akte fertig ist.
Worum es geht
Geschrieben für jemanden, der zum ersten Mal damit zu tun hat. Fachbegriffe stehen erklärt daneben, wo sie unvermeidlich sind.
Streichen ist das Vorhaben, bei dem am meisten Arbeit und am wenigsten Material im Preis steckt. Ein Eimer Innenfarbe für eine ganze Wohnung kostet weniger als zwei Arbeitsstunden, und trotzdem liegt eine Drei-Zimmer-Wohnung schnell im vierstelligen Bereich. Der Grund steht nicht auf dem Eimer: Abkleben, Abdecken, Ausbessern, Grundieren und zweimal Rollen sind fünf Arbeitsgänge, und nur der letzte ist der, an den die meisten denken.
Deshalb ist die Frage nach dem Preis je Quadratmeter hier ausnahmsweise die richtige Frage, und sie hat zwei Antworten. Der Anstrich selbst liegt bei 8 bis 18 Euro je Quadratmeter Wandfläche. Die Vorbereitung liegt zwischen 3 und 13 Euro je Quadratmeter, je nachdem, was heute an der Wand ist, und sie ist der Posten, der zwei Angebote für dieselbe Wohnung um mehrere hundert Euro auseinanderlaufen lässt. Ein Angebot, das nur einen Quadratmeterpreis nennt, sagt nicht, welchen von beiden.
Eine Frage stellt sich hier, die auf keiner Nachbarseite vorkommt: wer überhaupt zahlt. Bei keinem anderen Vorhaben in diesem Bestand ist so oft strittig, ob der Eigentümer oder der Mieter die Rechnung trägt, und entschieden wird das nicht im Angebot, sondern im Mietvertrag und in zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom Juli 2020. Wer streichen lässt, ohne das vorher geklärt zu haben, bezahlt unter Umständen eine Leistung, die er nicht schuldete, oder die Hälfte einer Leistung, die ihm zusteht.
Was hier anders ist
Punkte, die nur für dieses Vorhaben gelten. Genau daran scheitern Anfragen, die aus einem Formular kommen.
Unrenoviert übergeben heißt oft: der Vermieter zahlt
Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat und keinen angemessenen Ausgleich dafür bekam, dem sind die Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen worden. Der Bundesgerichtshof hat 2020 entschieden, dass ein solcher Mieter vom Vermieter sogar verlangen kann, während des laufenden Mietverhältnisses zu streichen, sobald sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Die Grundlage dafür ist die gesetzliche Erhaltungspflicht aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, die an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt.
Pressemitteilung 90/2020 zu den Urteilen vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, Schönheitsreparaturen in der unrenoviert überlassenen Wohnung · Bundesgerichtshof
Und beide zusammen zahlen sie meistens hälftig
Umsonst wird es damit nicht. Weil der frische Anstrich die Wohnung über den Zustand hinaus verbessert, in dem sie vermietet wurde, muss sich der Mieter nach Treu und Glauben an den Kosten beteiligen. Der Bundesgerichtshof formuliert das so: "Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten." Praktisch heißt das, dass beide Seiten dasselbe Angebot brauchen und dieselbe Position darin lesen können müssen.
Pressemitteilung 90/2020 zu den Urteilen vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, Schönheitsreparaturen in der unrenoviert überlassenen Wohnung · Bundesgerichtshof
Der Höchstbetrag der Steuerermäßigung greift hier zuerst
§ 35a Absatz 3 EStG ermäßigt die Einkommensteuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200 Euro im Jahr, und Absatz 5 beschränkt den Abzug auf die Arbeitskosten. Bei 6.000 Euro Arbeitskosten ist der Höchstbetrag erreicht. Weil bei einem Anstrich fast die ganze Rechnung Arbeit ist, ist dies das einzige Vorhaben in diesem Bestand, bei dem der Deckel und nicht der Arbeitsanteil die bindende Grenze wird, und zwar schon bei einer größeren Wohnung.
§ 35a Absatz 3 und Absatz 5 Einkommensteuergesetz, Handwerkerleistungen · Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
Ohne Überweisung ist der Weg zu
§ 35a Absatz 5 verlangt zweierlei: eine Rechnung, und dass die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Bar bezahlte Handwerkerleistungen sind nicht begünstigt, auch wenn eine Rechnung vorliegt. Gerade bei Malerarbeiten in einer bewohnten Wohnung wird am Ende gern bar abgerechnet, und mit dem Schein über die Türschwelle sind bis zu 1.200 Euro Steuerermäßigung weg.
§ 35a Absatz 3 und Absatz 5 Einkommensteuergesetz, Handwerkerleistungen · Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
Ein Betrieb, keine Genehmigung, kein Nachbar
Das Vorhaben kommt mit genau einem beteiligten Gewerk aus, ohne Gerüst, ohne Anzeige bei einer Behörde und ohne einen Dritten, dessen Zustimmung nötig wäre. Das klingt nach einer Nebensächlichkeit und ist der Grund, warum hier ein Angebot in Tagen statt in Wochen zustande kommt. Der Maler ist Anlage A der Handwerksordnung, eine Handwerkskarte ist also zu verlangen.
Wissensschicht Maler- und Lackierarbeiten, acht Positionen mit Preisspannen, Mengenfakten und Regionalfaktor · MassivPlan
Kosten
Spannen, keine Punktzahlen. Jede weist aus, woher sie stammt, und wird enger, sobald Ihre Mengen feststehen.
Was ein Anstrich kostet
Alle Beträge brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer; netto gerechnet wird in der Projektakte, weil Betriebe so kalkulieren. Gerechnet sind 60 Quadratmeter Wandfläche, 20 Quadratmeter Decke und fünf Türen, also etwa zwei Zimmer und ein Flur. Die beiden Zeilen am Ende fallen nur bei einem Teil der Vorhaben an.
| Position | Spanne brutto |
|---|---|
| Wände streichen, zwei Anstriche, rund 60 m²Die größte Einzelzeile, 8 bis 18 Euro je m². Gemessen wird die Wandfläche der Räume, die gestrichen werden, nicht die Wohnfläche. Farbe ist enthalten; sie ist bei diesem Vorhaben der kleinere Teil des Preises und nicht der Grund für die Spanne. | 571 € – 1.285 € |
| Decken streichen, zwei Anstriche, rund 20 m²Überkopfarbeit, 9 bis 20 Euro je m² und damit je Quadratmeter teurer als die Wand. Die Deckenfläche entspricht ungefähr der Grundfläche der Räume, die gestrichen werden. | 214 € – 476 € |
| Untergrund grundieren, rund 60 m²Tiefengrund auf saugendem oder kreidendem Untergrund, 3 bis 8 Euro je m². Auf einer alten, oft gestrichenen Wand entbehrlich, auf frischem Putz und nach dem Entfernen von Tapete nicht. | 214 € – 571 € |
| Türblatt und Zarge lackieren, 5 StückAnschliff, Grundierung und zwei Aufträge je Tür, 90 bis 230 Euro je Stück. Der Posten, der eine Wohnung optisch am deutlichsten verändert und in Anfragen am häufigsten fehlt. | 536 € – 1.369 € |
| Risse, Dübellöcher und Fehlstellen ausbessernPauschale für eine Wohnung bis 80 m². Was nach dem Ausräumen sichtbar wird, weiß vorher niemand: Hinter jedem Regal und jedem Bild sitzen Löcher, und Haarrisse zeigen sich erst im Streiflicht der leeren Wand. | 214 € – 774 € |
| Abkleben, Abdecken und EndreinigungFolie und Malervlies auf Bodenbelag und Einbauten, Abkleben von Zargen, Fensterrahmen und Schaltern, besenreine Übergabe. Pauschale für eine Wohnung bis 80 m². Die erste Zeile, die ein knapp kalkuliertes Angebot weglässt. | 179 € – 571 € |
| Alte Tapete entfernen, rund 60 m²nur wenn nötigEinweichen, Abziehen und Reinigen des Untergrunds, 5 bis 13 Euro je m², ohne Entsorgung. Die Spanne ist so breit, weil niemand vorher weiß, ob eine Lage herunterkommt oder drei. Nur nötig, wenn die Tapete weg soll. | 357 € – 928 € |
| Flächenspachtelung auf Q3, rund 40 m²nur wenn nötigVollflächige Spachtelung mit Schliff, 12 bis 26 Euro je m². Nur nötig, wenn die Wand danach glatt und im Streiflicht makellos sein soll, etwa nach dem Entfernen von Raufaser. Q2 ist der Standard und in den Zeilen oben enthalten. | 571 € – 1.238 € |
| Typischer FallZwei Zimmer und ein Flur, rund 60 Quadratmeter Wandfläche und 20 Quadratmeter Decke, zweimal gestrichen, grundiert, fünf Türen lackiert, Risse ausgebessert, abgedeckt und besenrein übergeben. Ohne Tapetenentfernung, ohne Q3 und ohne Entsorgung, netto gerechnet und hier brutto ausgewiesen. | 1.928 € – 5.046 € |
Was den Preis bewegt
- Die Fläche, und zwar die ganze Wohnung
- Der Preis skaliert direkt mit der Wandfläche. Eine ganze Drei-Zimmer-Wohnung mit rund 200 Quadratmetern Wand, 70 Quadratmetern Decke und acht Türen liegt bei 3.880 bis 9.570 Euro netto statt bei 1.620 bis 4.240. Das ist derselbe Auftrag, nur vollständig gerechnet.
- Was heute an der Wand klebt
- Tapete entfernen kostet 5 bis 13 Euro je m², bei 60 Quadratmetern also 300 bis 780 Euro, und danach ist eine Grundierung fällig, die auf einer glatten Wand entbehrlich gewesen wäre. Es ist der Posten, an dem zwei Angebote für dieselbe Wohnung am weitesten auseinandergehen.
- Wie glatt die Wand danach sein soll
- Wer Raufaser abnimmt, bekommt darunter keine glatte Fläche, sondern den Untergrund von vorgestern. Ihn auf 12 bis 26 Euro je m² vollflächig spachteln zu lassen, kostet bei 40 Quadratmetern 480 bis 1.040 Euro und ist der Posten, mit dem aus einem Anstrich eine Sanierung wird.
- Der Farbton
- Zwei Anstriche sind gerechnet. Kräftige Rot-, Orange- und Gelbtöne decken auch nach dem zweiten nicht und brauchen einen dritten, also rund 8 bis 18 Euro je m² mehr, bei 60 Quadratmetern 480 bis 1.080 Euro. Das gilt für den Ton, nicht für die Farbmenge, und es steht in kaum einem Angebot.
- Bewohnt oder leer
- In der leeren Wohnung wird durchgearbeitet. In der bewohnten kommen Möbel rücken, tägliches Abdecken und Arbeiten in Etappen dazu, was den Aufwand um etwa 10 bis 20 Prozent erhöht. Der Unterschied steckt nicht im Quadratmeterpreis, sondern in der Pauschale für Abkleben und Abdecken.
Was in diesen Zahlen nicht steckt
- Die Entsorgung alter Tapeten, Farbreste und Abdeckmaterial, wenn der Betrieb sie nicht selbst mitnimmt. Bei einer Wohnung ist das meistens im Preis, nach dem Abtragen mehrerer Tapetenlagen regelmäßig nicht.
- Der Anschluss an den Bodenbelag: Fußleisten abnehmen, wieder setzen oder erneuern. Wo sie sitzen bleiben, wird an ihnen abgeklebt, und die Kante ist danach sichtbar. Das ist eine Entscheidung, die vor dem ersten Anstrich fällt.
- Fenster- und Türrahmen aus Kunststoff oder Aluminium. Lackiert werden Holzoberflächen; auf Kunststoff hält ein normaler Lack nicht, und die Beschichtung dafür ist eine andere Leistung mit einer anderen Gewährleistung.
- Putzarbeiten über das Ausbessern einzelner Fehlstellen hinaus. Eine Wand, die flächig neu verputzt werden muss, ist ein anderes Vorhaben, und sobald Putz mit Feuchtezugabe ins Spiel kommt, ist es auch ein anderes Gewerk.
- Die Ursache dunkler Flecken. Überstreichen beseitigt sie für einige Wochen und die Ursache nie. Was dahintersteckt, klärt eine Feuchtemessung vor Ort, und die gehört vor das Angebot und nicht in die Nacharbeit.
- Schäden am Untergrund, die erst nach dem Abziehen der Tapete sichtbar werden. Sie sind der häufigste Nachtrag bei diesem Vorhaben, weil vorher niemand hinter die Tapete sehen kann.
Ausführlich: die einzelnen Posten und was Angebote unterscheidet
Förderung
Jedes Programm mit Stand und Quelle. Wo wir unsicher sind, steht es daneben, statt weggelassen zu werden.
Welche Förderung greift
§ 35a Absatz 3 EStG, Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen
SteuerStand 09.09.2026Der Höchstbetrag von 1.200 Euro ist bei 6.000 Euro Arbeitskosten ausgeschöpft. Das ist die Besonderheit dieses Vorhabens: Weil hier fast die ganze Rechnung Arbeit ist, wird der Deckel schon bei einer größeren Wohnung erreicht, während er bei materiallastigen Vorhaben nie in die Nähe kommt. Was konkret abzugsfähig ist, entscheidet der Arbeitsanteil, den die Rechnung ausweist; einen eigenen Anteil führen wir für dieses Gewerk nicht.
- Nur Arbeitskosten, nicht das Material. Die Rechnung muss beides getrennt ausweisen, sonst ist der Anteil nicht nachweisbar.
- Rechnung erhalten und auf das Konto des Betriebs überwiesen. Barzahlung ist nicht begünstigt, auch mit Rechnung nicht.
- Höchstbetrag von 1.200 Euro je Jahr und Haushalt, erreicht bei 6.000 Euro Arbeitskosten. Mehrere Rechnungen desselben Jahres zählen zusammen.
- Nur für Leistungen im selbst genutzten Haushalt. Der Vermieter setzt seine Kosten stattdessen als Werbungskosten an.
Ob der Höchstbetrag im Jahr der Rechnung noch frei ist, hängt an allen Handwerkerrechnungen desselben Haushalts. Wer im selben Jahr auch das Bad machen lässt, teilt sich den Deckel.
Weiterlesen
Was der Quadratmeterpreis nicht sagt
Warum zwei Angebote für dieselbe Wohnung um mehrere hundert Euro auseinanderliegen können, ohne dass eines davon zu teuer ist, und welche drei Zeilen den Unterschied tragen.
Fünf Arbeitsgänge, von denen einer sichtbar ist
Was zwischen dem leeren Raum und dem zweiten Anstrich passiert, wie lange die Trockenzeiten wirklich dauern und an welcher Stelle eine Wohnung unbenutzbar wird.
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Eine Trennwand ist die günstigste Grundrissänderung, die es gibt, und die einzige, die keine Behörde sehen will. Was sie kostet, was danach an ihr hängt, und warum der neue Raum trotzdem an einer Vorschrift scheitern kann.
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Die Quadratmeterpreise, die Sie im Baumarkt sehen, sind das Material. Auf der Rechnung eines Betriebs stehen daneben Untergrund, Altbelag, Sockelleisten und Türblätter. Diese Seite rechnet den zweiten Teil.
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Eine Räumung steht am Anfang fast jeder Sanierung und am Ende fast jeder Lebensgeschichte. Was Container, Stunden und Entsorgung kosten, und warum Ihr Hausrat rechtlich nicht Ihnen gehört, sobald Sie ihn wegwerfen.
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Drei Verfahren, zwischen denen der Faktor sieben liegt, und die Entscheidung hängt am Aufbau Ihrer Wand. Beschreiben Sie, was Sie sehen, und Sie bekommen eine Liste der Arbeiten, auf die mehrere Betriebe dasselbe bieten.
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Das Gewerk, das auf elf anderen Seiten dieser Anwendung als Nebenposten steht, hier als das ganze Vorhaben: jede Leitung neu, jede Dose neu, ein neuer Verteiler, am Ende ein Protokoll. Was den Preis macht, ist nicht die Technik, sondern die Zahl der Räume und der Stoff, aus dem die Wände sind.
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Was der Fliesenleger je Quadratmeter berechnet, ohne die Fliese, warum das Format den Lohn stärker bewegt als der Preis im Fliesenmarkt, und ab wann aus dem Vorhaben eine Badsanierung wird.
Aus dem Magazin
Ratgeber, die dieses Vorhaben betreffen. Kostenspannen stehen dort nicht, die stehen hier.
Was wir nicht fragen: 49 Angaben, die den Preis nicht bewegen
Neben den 163 Angaben, die unser Agent abfragt, führt jedes Gewerk eine zweite Liste: was er nicht fragen soll, weil es den Preis nicht bewegt. 49 Einträge, und zwei Drittel davon sind dasselbe Ding in anderer Gestalt: die Farbe und der Hersteller. Was ein Betrieb wirklich braucht, ist die Klasse, und die Klasse ist fast immer eine Entscheidung, die Sie noch gar nicht getroffen haben müssen.
Was Eigentümer an dieser Stelle fragen
Die Spannen auf dieser Seite stammen aus der Wissensschicht dieser Anwendung, mit der auch Ihre Projektakte gerechnet wird. Sie sind hochgerechnet mit angenommenen Mengen für einen typischen Fall und ersetzen kein Angebot.
Grundlage: Pressemitteilung 90/2020 zu den Urteilen vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, Schönheitsreparaturen in der unrenoviert überlassenen Wohnung (Bundesgerichtshof), gesehen am 09.09.2026 · § 35a Absatz 3 und Absatz 5 Einkommensteuergesetz, Handwerkerleistungen (Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de), gesehen am 09.09.2026 · Wissensschicht Maler- und Lackierarbeiten, acht Positionen mit Preisspannen, Mengenfakten und Regionalfaktor (MassivPlan), gesehen am 09.09.2026
Diese Seite wurde zuletzt am 09.09.2026 redaktionell geprüft. Beträge brutto inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer.
Zwei Sätze reichen für den Anfang.
Sie müssen nichts vorbereiten und nichts nachschlagen. Der Rest entsteht im Gespräch mit dem Agenten, und Ihre Kontaktdaten fragen wir erst, wenn die Akte fertig ist.